Как правильно оформить договор найма жилья?

Сдача жилой недвижимости в возмездное, временное пользование становится перспективным видом бизнеса. В России активно развивается особое направление инвестиционной деятельности – создание доходных домов. Собственники приобретают жилье с целью его передачи в наем и получения регулярного дохода.

Специалисты городского портала недвижимости Korolev.mestorator.ru, специально для нашего сайта, подготовили информацию о том, как правильно оформить арендные отношения и защититься от недобросовестности квартиросъемщиков. 

Аренда или наем? 

Одним из наиболее опасных заблуждений, с которыми сталкиваются современные юристы, является неверное понимание сущности различных договорных форм. В соответствии с главой 34 ГК РФ соглашение об аренде может быть заключено в отношении нежилых помещений, транспорта или иного имущества. Оформить передачу квартиры, комнаты или частного дома во временное и платное владение дееспособному лицу собственник может на основании договора найма (глава 35 ГК РФ) 

Нарушение указанного правила может повлечь серьезные трудности в реализации прав на защиту. Правовое регулирование аренды и найма различаются, поэтому участникам сделки следует внимательно подходить к составлению документов. 

Какие условия необходимо согласовать? 

Юристы рекомендуют заключать договор найма в простой письменной форме. В этом случае стороны получают гарантированную защиту от отказа в исполнении сделки. В документе необходимо предусмотреть следующие разделы: 

1. Преамбула 

Это своего рода вступление. Преамбула должна содержать паспортные данные нанимателя и собственника жилого помещения. Здесь определяются условные обозначения сторон, которые будут использоваться в документе. Специалисты напоминают, что юридическое лицо вправе выступить нанимателем только при условии заселения в помещения своих сотрудников. 

Обязательными реквизитами являются: 

• наименование соглашения; 
• дата его заключения; 
• место оформления сделки. 

В отдельных случаях может проставляться номер договора. Как правило, такой атрибут используют собственники крупных комплексов, заключающие соглашения найма с большим количеством граждан. 

2. Предмет сделки 

Существенное условие соглашения должно быть оговорено с максимальной точностью. В этом разделе указывается на добровольность передачи имущества во временное пользование другому лицу, платность таких отношений. Стороны обязаны также указать на характер сделки – коммерческий или социальный наем. Последний вариант применяется для обозначения договоров, наймодателем по которым выступает муниципалитет или регион. 

Предмет должен включать также информацию о правах на жилое помещение. В разделе указываются реквизиты документов, подтверждающих принадлежность недвижимости конкретному лицу. Юристы рекомендуют включать также сведения о площади, этажности и других важных характеристиках объекта. 

Если стороны не желают составлять отдельный акт передачи помещения, они вправе предусмотреть особый пункт в тексте договора. В нем необходимо перечислить все дефекты, обнаруженные в ходе осмотра. 

3. Размер платы и порядок ее внесения 

Ограничений по сумме ежемесячного платежа в коммерческом найме не существует. Стороны при заключении договора ориентируются на средний рыночный показатель, учитывают характеристики жилого помещения. В данном разделе договора должны быть указаны: 

• точный размер ежемесячной оплаты в рублях; 
• порядок изменения стоимости проживания; 
• дату внесения денег (как правило, предусматривается 100% предоплата за 1-2 месяца); 
• формулировка об исключении из состава оплаты расходов, связанных с коммунальным обслуживанием; 
• порядок передачи денег. 

Юристы советуют оговорить в соглашении не только безналичный порядок расчетов, но и альтернативные варианты. Передача денег может осуществляться с составлением расписок. 

4. Обязанности и права 

Этот раздел соглашения считается самым объемным. Он отражает основные принципы сотрудничества и содержит указание на необходимость полного и своевременного исполнения обязательств. В числе прочего уделить внимание стоит согласованию следующих условий: 

• о разграничении обязанности по текущему и капитальному ремонту жилья; 
• о возмещении убытков, причиненных третьим лицам; 
• о временной регистрации нанимателя и членов семьи; 
• о порядке контроля эксплуатации жилого помещения; 
• о допустимом количестве человек, проживающих на площади. 

Как показывает практика, именно эти вопросы вызывают наибольшее число споров. 

При составлении договора найма прорабатываются также разделы об ответственности сторон, определяются обстоятельства, признаваемые форс-мажором. В заключительной части соглашения приводятся данные о количестве экземпляров, сроке действия документа, вступлении в юридическую силу. Сделка считается заключенной только после проставления на договоре подписей обеих сторон. Участники должны быть дееспособными.